FIRPTA: ¿Qué deben saber los inversionistas extranjeros sobre la retención fiscal en EE. UU.?
Si eres extranjero y estás invirtiendo en bienes raíces en Estados Unidos, hay una regla fiscal que no puedes pasar por alto: FIRPTA, la Foreign Investment in Real Property Tax Act. Esta ley federal, vigente desde 1980, tiene implicaciones directas sobre las transacciones de bienes inmuebles realizadas por personas extranjeras, especialmente cuando se trata de la venta de una propiedad.
En este artículo te explicamos qué es FIRPTA, cómo funciona, a quién afecta y qué debes tener en cuenta para evitar sanciones o retenciones innecesarias.
¿Qué es FIRPTA?
FIRPTA es una legislación fiscal que impone una retención obligatoria cuando un extranjero vende bienes raíces ubicados en Estados Unidos. El objetivo principal es asegurarse de que el vendedor extranjero pague impuestos sobre la ganancia de capital obtenida por la venta de la propiedad, ya que muchas veces estos contribuyentes no están sujetos al sistema tributario estadounidense de manera regular.
¿A quién aplica FIRPTA?
FIRPTA aplica cuando:
El vendedor de la propiedad es una persona extranjera (persona natural o entidad).
La propiedad está ubicada en Estados Unidos.
El bien inmueble se considera un "US real property interest", lo que incluye terrenos, edificios, mejoras permanentes e incluso ciertas participaciones en sociedades que poseen bienes raíces en EE. UU.
👉 Importante: El comprador no necesita ser estadounidense. Lo relevante es la nacionalidad del vendedor.
¿Cuál es la retención exigida por FIRPTA?
Por lo general, el comprador debe retener el 15% del precio de venta bruto (no de la ganancia).
Esta retención se debe enviar al IRS como un anticipo del impuesto que eventualmente adeudaría el vendedor extranjero por la transacción.
En algunos casos, como ventas personales de residencias por menos de $1,000,000, pueden aplicarse tasas reducidas o incluso exenciones, como veremos más adelante.
¿Quién tiene la responsabilidad de cumplir con FIRPTA?
Aunque la obligación de pagar impuestos es del vendedor extranjero, la responsabilidad de retener y enviar el pago al IRS recae en el comprador o en el agente de cierre (title company, escrow agent, etc.). Si no se hace la retención correctamente, el comprador podría ser considerado responsable del monto completo ante el IRS.
¿Cuándo se debe enviar la retención al IRS?
El monto retenido debe enviarse al IRS dentro de los 20 días posteriores al cierre de la venta (específicamente desde la fecha de transferencia del título).
El comprador debe presentar los formularios 8288 y 8288-A al hacer el envío.
¿Existen excepciones a FIRPTA?
Sí, hay varias situaciones en las que FIRPTA no aplica o en las que se puede solicitar una retención reducida o exención:
Excepción del comprador residencial:
Si el comprador adquiere la propiedad por $300,000 o menos, y declara que la usará como residencia personal, no se requiere retención.
Aplica solo si el comprador o su familia planean residir al menos 50% del tiempo en que la propiedad esté ocupada durante los primeros dos años.
Retención reducida (10%):
En ventas de residencias personales entre $300,001 y $1,000,000, la retención puede reducirse al 10% si se cumplen ciertos requisitos.
Certificado de exención o reducción (Formulario 8288-B):
El vendedor extranjero puede solicitar una reducción o eliminación de la retención presentando este formulario antes del cierre.
Si se presenta correctamente, la retención puede suspenderse mientras el IRS evalúa la solicitud.
¿Qué pasa si se retiene más de lo necesario?
Una vez se haya retenido y enviado el monto al IRS, el vendedor extranjero puede:
Presentar una declaración de impuestos individual ante el IRS (Formulario 1040-NR).
Solicitar un reembolso por la diferencia entre el impuesto real adeudado y lo que fue retenido.
Esto puede tardar varios meses, por lo que es recomendable planificar bien con antelación y, si es posible, trabajar con un asesor tributario.
¿Qué formularios se deben utilizar?
Formulario 8288: Para declarar y remitir el impuesto retenido al IRS.
Formulario 8288-A: Se adjunta al 8288; el IRS devuelve una copia con sello al vendedor extranjero como constancia de la retención.
Formulario 8288-B: Si el vendedor desea solicitar la exención o una retención reducida antes del cierre.
Consejos prácticos para cumplir con FIRPTA
Verifica el estatus fiscal del vendedor: ¿Es extranjero? Pide un ITIN (número de identificación tributaria).
Consulta con un profesional: Especialmente si hay dudas sobre la nacionalidad, uso de la propiedad o si aplica una exención.
No subestimes las fechas límite: El IRS impone sanciones por incumplimiento.
Prepara con antelación: Si el vendedor desea evitar la retención, debe presentar el 8288-B con suficiente tiempo.
Haz seguimiento del reembolso: Si se retuvo de más, es posible recuperarlo, pero puede tardar meses.
Conclusión
FIRPTA no es un impuesto adicional, sino un mecanismo de retención anticipada que protege los intereses fiscales de EE. UU. frente a inversionistas extranjeros. Aunque puede parecer complicado, entender sus reglas y actuar con planificación puede evitar dolores de cabeza, sanciones y pérdida de liquidez innecesaria.
Si estás vendiendo o comprando una propiedad en EE. UU. y hay participación de un extranjero, es fundamental contar con la guía de un asesor fiscal familiarizado con FIRPTA.